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Kündigung des Mietvertrags bei Verkauf eines Mietobjekts

Soweit ein Vermieter mit einer Kündigung eines Mietverhältnisses im Falle des Verkaufs des Wohnobjekts droht, ist zunächst einmal festzuhalten, dass Kauf Miete nicht bricht, §566 BGB.

Dies bedeutet, dass bei einem Kauf des Mietobjekts der Erwerber in die Vermieterstellung kraft Gesetzes eintritt.

Der Käufer wird daher der neue Vermieter.

Der neue Vermieter/Käufer allerdings kann dann wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis kündigen, wenn er oder ein nahes Familienmitglied in die Wohnung einziehen will.

Allerdings hat eine Eigenbedarfskündigung hohe formelle Voraussetzungen, damit diese wirksam ist.

Viele Eigenbedarfskündigungen sind unwirksam.

Hier muss jeweils eine Einzelfallprüfung erfolgen.

Zu beachten ist auch, dass auch für den Vermieter ggf. längere Kündigungsfristen gelten,           §573 c I S. 2 BGB.

Alternativ könnte der bisherige Vermieter auch vor Verkauf eine Verwertungskündigung aussprechen.

Voraussetzung hierfür wäre aber, dass er nachweist, dass er trotz intensiver Versuche das Mietobjekt mit der vermieteten Wohnung nicht oder nur weit unter Marktpreis verkaufen kann.

Eine solche Kündigung hat ebenfalls hohe (formelle)Voraussetzungen.

In jedem Fall kann gegen eine Kündigung ggf. auch eine unzumutbare Härte geltend gemacht werden.

Hier gilt es zu beachten, dass ggf. Fristen laufen – die jeweilige Kündigungserklärung ist daher genau zu lesen.

Eine unzumutbare Härte kann u.a. geltend gemacht werden, wenn man nachweist, dass man trotz intensiver Ersatzwohnraumsuche keine Ersatzwohnung zu bezahlbarem Preis gefunden hat.

Die Rechtsprechung stellt aber hier auch hohe Anforderungen und verlangt eine detaillierte Aufstellung aller Wohnungen für die man sich wie und wann beworben hat und fordert zum Teil auch die Vorlage der Bewerbungstexte.

Zudem sollte man auch selbst Inserate schalten und diese beweissicher dokumentieren.

Auch eine Bewerbung um einen Sozialwohnraum (Berechtigungsschein der Stadt, Gemeinde) sollte man vorlegen können.

Weitere Gründe für eine derzeitige unzumutbare Härte wären (unaufschiebbare) Operationen, Schulabschlussprüfungen, auch Schwangerschaften usw.

Auch hier wäre rechtzeitig für die Beschaffung von Nachweisen zu sorgen.

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